瑞安建業潛在升幅四倍, 我太固執？#4

今天2017年11月16日開始寫「我太固執？#4」，#4是固執篇最後一章所以主要集中討論瑞安建業的價值。(因我相信距離收成的日子已不遠）
其實好簡單如果瑞建今天賣盤，賣價理論上是資產淨值➕殻價；
瑞建6月30日資產淨值每股$7.9 (中期業績顯示）
市場殼價5億按瑞建已發行股份約每股$1.0（估計建築加地產殻價五億）
以上兩個元素，先講殼價；
市場一直傳聞主板殻價5-6億，創業板殼價2-3億左右，我們可以從 0888 「路訊通」十月尾宣布賣盤驗証；
http://marjumarju.blogspot.com/2017/10/blog-post_27.html

我之前已粗略計過「路訊通」殼價大約5億，正路瑞安建業是地產加建築股應該比廣告股殼價更值錢啲。

剛剛新鮮滾熱辣豐展控股 1826HKEX 今天（Nov 22) 公布大股東賣盤產生全面要約作價6.7億，如果簡單減去資產淨值8700萬個殻賣5.8億。（裝修公司賣給深圳金融科技公司，2015年上創業板17年轉板跟著賣出！高手！）（羅生要考慮聘請豐展管理層）所以保守估計瑞建每股殼價$1.絶對合理。

第二個元素資產淨值（BV);

自從大股東羅康瑞2014宣佈賣盤不成後瑞建不停賣產套現但資產淨值越賣越縮，股價由7元跌至現在$1.8；不過瑞安建業經過新CEO黃月良先生11個月來的醫治，公司資產結構已很清楚更簡潔；

1. 建築業務；香港最巨規模的建築公司之一，要做到每年盈利1億不難！

資產縮水機會不大。

2. 國內房地產業務；

    a. 大連天地15億售出，一半現金另一半4厘息半年內支付，買家是上市公司3639壞帳機會不大，交易虧損1.6億即每股減值$0.33；

   b.  瀋陽天地商場及上蓋少量物業，2016年報公佈商場出租率只有40%，但同時換了CEO所以相信已足夠減值，加上中期報告顯示出租率有點上升及招攬很多老外餐飲（銳意變身成為港板老蘭）所以再宿水機會不大，留給新買家繼續經營亦有助賣盤時通過監管機構批准。

   c.  重慶創匯首座，我九月親自去參觀了這個商場加車位項目，位置優越只是旁邊有個地盤使出租率下跌，現在正在修飾外牆所以可以留畀下家。

   d.  南京牛首山住宅項目，主要發展別墅，公司從基金股東回購了全部權益，今年將會以附屬公司形式入帳將變得更透明，南京樓市熾熱而且樓花已買得七七八八，可以確定一定賺錢，所以不會減值。

   e.  天津武清高鐵站旁的歐陸風情商場，4萬平米的天津威尼都，與 d.項一樣瑞建已買回絶大部分權益，此項目中期業績時屬於負資產（瑞建這兩年虧損呢個項目應記一功）；出租率只有50%而且位於天津郊區，這種項目發展早期只為市政府服務，但隨着社區開始成熟加上「雄安」新區概念使天津地價上升，而且管理層亦努力為商場止血，估計一年大約蝕幾百萬管理費，但項目尚有一塊四萬平米空地，黃先生在特別股東大會上確認該土地九成機會獲批成商住公寓發展，我個人估計轉成公寓後好大機會整項出售。如果項目可以半年內賣出再虧損也不多，不過保守啲減多一億，即係每股大約減$0.2。

  f. 成都項目是另一個我們九月去考察的房地產項目，已全部建成，只賣剩商場、兩座相連的全玻璃幕牆大樓及三千多個車位，期中一座是出租寫字樓，另外一座是商住式公寓；商場地庫已100%出租給超市及街市檔口，地面據說亦已70%出租，由於商場和瑞安城中匯已全部入伙的千多戶民居相連，街市餐飲式商場賺錢只是時間問題；寫字樓物業已有數間大型企業承租所以須要減值或大虧機會不大；Soho式公寓定名瑞安中心，2016年報公佈已整座出售作價2.3億，但今年上半年還沒有完成，以我最新了解因成都房地產市場今年突然轉好，極可能瑞建反價從新包裝出售，意向價每平方米萬貳人仔，若全部售出可大約收回3.9億人民幣，所以單計這個項目再減值的機會極微，且可能回撥賺錢。

 g.  廣州創逸賣剩的400個車位及200平方米的商舖，以現時的廣州房產市場及車位一位難求，車位減值機會極微，但因市政府政策逐個出售也不容易，但該批車位資產總值不高也可留給新主。

3. 其他資產佔比總資產只有13%影響相對不大，相信不用減值。

最後隨著賣走大連天地及南京翠湖山陸續入帳，瑞建資產結構逐漸改變，形成固定資產縮少而現金量上升，這樣有利於賣盤或回購公司股份。

根據以上估計的每股資產值$7.9-0.3-0.2=$7.4， 如果再保守啲打個9折每股$6.6，按市場價加$1殼價，瑞安建業若是賣盤最少股值$7.6或總值36億，現時市值只是8.7億每股$1.8是我估計BV的0.24倍潛在升幅四倍，平通全港九。

(下行風險，第二大股東不理三七廿一沽貨套現，這兩年它們已由持貨20%降至9%，及瑞安建業成交疏落難以套現。）

利申：小弟持有瑞安建業

下圖；11月在特別股東大會上派發的「所有股東的血汗」（禮券）