Pumping station : integrates value investment and natural environment

今天2017年11月16日開始寫「我太固執？#4」，#4是固執篇最後一章所以主要集中討論瑞安建業的價值。(因我相信距離收成的日子已不遠） 其實好簡單如果瑞建今天賣盤，賣價理論上是資產淨值➕殻價； 瑞建6月30日資產淨值每股$7.9 (中期業績顯示） 市場殼價5億按瑞建已發行股份約每股$1.0（估計建築加地產殻價五億） 以上兩個元素，先講殼價； 市場一直傳聞主板殻價5-6億，創業板殼價2-3億左右，我們可以從 0888 「路訊通」十月尾宣布賣盤驗証； http://marjumarju.blogspot.com/2017/10/blog-post_27.html 我之前已粗略計過「路訊通」殼價大約5億，正路瑞安建業是地產加建築股應該比廣告股殼價更值錢啲。 剛剛新鮮滾熱辣豐展控股 1826HKEX 今天（Nov 22) 公布大股東賣盤產生全面要約作價6.7億，如果簡單減去資產淨值8700萬個殻賣5.8億。（裝修公司賣給深圳金融科技公司，2015年上創業板17年轉板跟著賣出！高手！）（羅生要考慮聘請豐展管理層）所以保守估計瑞建每股殼價$1.絶對合理。 第二個元素資產淨值（BV); 自從大股東羅康瑞2014宣佈賣盤不成後瑞建不停賣產套現但資產淨值越賣越縮，股價由7元跌至現在$1.8；不過瑞安建業經過新CEO黃月良先生11個月來的醫治，公司資產結構已很清楚更簡潔； 1. 建築業務；香港最巨規模的建築公司之一，要做到每年盈利1億不難！ 資產縮水機會不大。 2. 國內房地產業務；     a. 大連天地15億售出，一半現金另一半4厘息半年內支付，買家是上市公司3639壞帳機會不大，交易虧損1.6億即每股減值$0.33；    b.   瀋陽天地 商場及上蓋少量物業，2016年報公佈商場出租率只有40%，但同時換了CEO所以相信已足夠減值，加上中期報告顯示出租率有點上升及招攬很多老外餐飲（銳意變身成為港板老蘭）所以再宿水機會不大，留給新買家繼續經營亦有助賣盤時通過監管機構批准。    c.   重慶創匯首座 ，我九月親自去參觀了這個商場加車位項目，位置優越只是旁邊有個地盤使出租率下跌，現在正在修飾外牆所以可以留畀下家。    d.   南京 牛首山住宅項目，主要發展 別墅 ，公司從基金股東回購了全部權益，今年將會以附屬公司形式入帳將變得更透明，南京樓市熾熱而且樓花已買得七七八八，

香港興業剛剛公布了中期業績，每股盈利$0.56派息$0.03，共派息4千萬左右，即把核心盈利8千萬分派一半，原因應該係信德中心交易未完全，估計全年會分派多一點。 當然收股息不是我杯茶，我在$3.5左右開始買入480主要看中； 1）呢類老牌地產公司內𥚃一定有寶貝；（如信德中心兩層物業，現在只賣左一層） 2）上海興業太古匯投資多年今年開始收成，估計租金收益十億左右同太古對分都5億（今次中期未見入帳因七、八月才開始入伙），再加上此項目估值仍然未反映於帳上，如果完全入帳市場便會醒覺。 3）當然是special situation，既然內裏那麼多寶藏，我認為資產值在帳目上沒有足夠被反映，所以被大股東私有化絕對有可能（現時每股淨值$12）（大股東前科私有化名力集團），又或者生仔，集團有足夠業務分拆上市。 所以我會繼續持有！ http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/1115/LTN20171115744_C.pdf

這兩年不論是業績或是資產淨值及股價都強差人意，況且公司不斷變賣資產套現但是資產變買後資產淨值卻大縮水，到底發生什麼事？公司帳目有問題？是老千股？還是大部份香港老牌公司都面對的經理人問題？ 兩年來我 參加了好幾次瑞房（HKEX0272) 業積發佈會，每次都借機近距離追問羅先生如何處理瑞安建業，最近一次今年九月羅先生已記得我們而且真誠對我們說「對不起你們及股東」。 不過呢句說話我都聽咗幾次啦😂。 我們曾多次發信給公司高層及與公司非執董多次討論，當發現公司CEO黃福霖先生疑似典型經理人問題我們馬上向公司反映想不到公司在2017年1月起換來新的CEO Frankie，但是新CEO年齡比黃福林先生要大，不過年齡大小與能力高低不一定有相連關係；我們今年三月份直接發信給董事局並且在瑞房業積會再次追問羅先生；當時羅先生的答覆：「Frankie會跟進而且我們的來信亦會在董事局開會時討論」。結果今年四月我們應約在灣仔瑞安中心與CEO 對話一個半小時，在這個半小時裡我們追問公司淪落如斯前地的前因後果也有討論未來的前景，這次會面使我們清楚了解黃月良先生的諗法。 呢幾個月黃先生成了幾個交易（將會在#4說明），但是都沒有為公司股價注入動力，股價低殘原因好大可能是第二大股東penta不停沽貨套現有關，是否代表Penta依然不相信公司有未來？ 我們決定要親身調查公司在內地的幾個特殊項目，我們選擇了四川，瑞安建業在四川有兩個項目；分別成都城中匯及重慶創匯首座。（我們也問過黃先生為什麼商場收租會虧損？）重慶收租物業虧損使我們更有興趣了解公司內部運作，加上成都項目的商場物業、寫字樓物業及SOHO待售物業在2017年中期報告顯示發展計劃可能有變；當確定了日期就馬上通知公司，希望當地工作同事可以帶領我們深入了解公司面對什麼困難。 我們得到了正面回應，無論係香港的同事及四川當地的同事都積極及熱情地回應我們的要求及仔細地帶領參觀成都及重慶那兩個項目，完全沒有遊花園的感覺，當然我相信公司高層的指示相當重要，回港後亦與香港負責的同事會面兩小時交流對公司在這兩個項目的意見。 總結這兩年來的所見所聞及四川之旅幾可肯定瑞安建業並非市場上的所謂老千股，因為我唔相信老千股的管理層會理會我們（小股東、just small potatoe) 的各種麻煩囉嗦的要求。 相信瑞安主要問題是普遍傳統家族生意經常遇上無人接班及經理人管理

早前太盟投資集團 (PAG)公開提出並要求春泉管理層召開特別大會，原因好簡單當然，春泉管理太差幫唔到股東賺錢。睇嚟雙方經過商討未能達成共識，春泉管理層被迫提出建議及召開特別股東大會，我到時一定要去投票支持太盟，原因好簡單呢只reits 只有一個主要物業是北京一棟商業大廈，事實上管理層亦做得唔好公司現在股價嚴重被低估，如果可以踢走管理層當然好啦，因爲委任新管理層好大機會加大分派比例，甚至將北京物業賣走分錢都唔出奇。 如果踢唔走管理層，但他們受壓后減管理費或加大派息長線投資都可以，每股資產淨值$5.9，現價$3.5差不多7%利息，短期升3成上番$4.5絕對有可能。 （還值得一提是1426其中一個大股東RCA Fund 已經過期，RCA也要處理所持的股份） http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/1009/LTN20171009745_C.pdf 內在價值冇番咁上下邊有咁落本 https://savespring.hk/ 一定去救春泉！ 每股資產值$5.9 現價$3.5加上年息六釐大把上升空間！

今早路訊通（HKEX 0888)發出通告母公司九龍巴士以每股$1.093出售全部股份給獨立第三方「喜昌環球」。 如果簡單地以路訊通中期報告每股資產淨值$0.49/股計算，買家多付$0.6/股，路訊通已發行股份大約9.98億計殼價大約5億多。 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/1027/LTN20171027035.pdf eeeee:我只983每股殼價值$1.

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有利建築一隻成立咗幾十年嘅建築股，當然啦揼石仔非我杯茶，佢哋賺錢已經好叻叻豬。 但是深入的睇清楚佢哋嘅年報或者通告你會見到「有利」有一項資產其實際價值遠超過帳目上所標示的價值，如果用今時今日嘅價賣出呢個項目保守估計資產淨值多10億元。即係每股多$2.2 上環Holiday inn Express 業主正是「有利」，香港物業近來交易頻繁有價有市； 例如； 中環晉逸好萊塢精品酒店全幢易手 如果以每房6百萬計，我們的酒店房間274，即係16億。除稅及手續費之後大約賺10億。 當然大股東唔肯賣作為小股東都冇符，但是翻查紀錄2007年金融海嘯之前「有利」以高價賣出銅鑼灣Holiday inn 酒店，之後2009年又買了上環蘇杭街物業改建成今日的holiday inn express, 所以有前科紀錄的 ，而且我亦問過管理層他們的答覆「好價有可能賣的（阿媽係女人😬）」。以一般地產股0.5 book計算加上賣酒店所得$2現金合理估值應該係$3.5（$1.5+$2）。 集團早前因鉛水事件股價下跌至$1正是我入市良機。（利申已持貨）

人人都講勿忘初衷我梗係都要講下啦！ 我作為一個專注於特別情況的價值投資者，當日睇到通告；「2014年三月公司根據收購守則3.7出通告表示大股東與一名獨立第三者商討有可能導致控股權轉讓」 心裏想，^_^哎呀可能走雞希望佢賣唔成啦咁我咪有機會囉^_^ SOCAM復牌之後股價由＄7升上＄10當刻嘅資產淨值＄13左右，咁我梗係唔會追貨啦！ 雖然冇追到貨，但係開始做功課都冇壞。 發現 1）2011年大股東羅康瑞以每股作價$12向其他股東收購最多5400萬股，收購價較提購前的市場價高24%，動用資金6.48億；（今天收市價計呢次收購帳面輸5.4億） 2）之後2013年宣布資產變現計劃； 呢啲資訊對一個專注於特別情況的價值投資者相當吸引。 結果大家都知道同年七月份公司宣佈大股東股權轉讓不成。 通告 之後瑞安建業先後賣出多項資產；例如北京合作項目、瑞安建業在內地嘅建築公司賣給瑞安房地產、2015年分別賣走上海浦東四季酒店及與法國拉法基合作的水泥廠，所以大股東決定賣資產又或者賣走瑞安建業決心毋庸置疑。 2015年中瑞安建業發出盈利預警之後股價大概在＄7以下徘徊，當時嘅資產淨值＄12，我的貪念來了（現在回想當時嘅情況及反省，當時買入瑞安建業最高回報率不夠100%，$12+$1shell, 只適宜投入投資總額的10至20%）但那時$6.5至＄7我 投入咗50%😂。 就係咁帶來了之後兩年的積極維權活動了。 下一篇- 維權· 深入了解及參與！ 👆🏻今年九月去成都視察瑞安城中匯賣剩的商業及商住項目，本來我們已自行訂好酒店，但SOCAM 同事勸喻下，接受了她們熱情的安排！（圖為她們安排的酒店，雖不是5星且價格相對便宜，但可以肯定下次再去成都我會再住呢間酒店！）

呢隻股票我跟蹤了她三年，持貨兩年，最近一年積極維權，上個月自費飛上成都、重慶實地考察；我諗！好多983的小股東都想知道好地地一隻曾經顯赫有名的股票「瑞安建業」大老闆又是著名鷹君集團四公子羅康瑞（著名的香港人理論上是老千機會較低），點解會搞到如斯田地？（這兩年股價下跌70%，資產淨值少左$5）還有業績及股價見底未？ 由於小弟文筆笨拙只好分幾篇文章導出！ 下一篇寫 - 為什麼要跟 蹤「瑞安建業」

買了一年，不知什麼原因最近升得急，星期一去愉景灣酒店股東大會交流下先。上海興業太古匯未有耐book夠，最近升得急可能太古匯開幕成績好😬

PAG 不滿管理層表現正式開火，呢個信托基金非常簡單清晰，只有一座商務物業在北京，整座物業發售每股資產值五個半左右，我當然支持PAG 動議改選管理層啦！ https://savespring.hk/?gclid=EAIaIQobChMI3f6zr6iA1gIVxQYqCh3c1wTjEAAYASAAEgKBtfD_BwE

雖然中期仍然虧損，但係最壞時期相信已經過去，而且已跑回軌道了。 她今年應不會有盈利，但係亦不會有輸大錢的機會，大連天地及南京項目因市況不錯所以減值的機會不大，其他已經建成的商場雖然出租率不高但係冇輸大錢嘅機會再加上人民幣已升值五個percent（參考綜合全面收益表）。我仍然相信最終賣殼散Bang； 羅生親口對我說「我留過殼有乜用」 我信你！等triple 😬

初步估計明天股價平穩😂

A very good decision on this deal, not because how much 983 can get. it is because they finding their way on future! http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0804/LTN201708041251_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0712/LTN20170712044_C.pdf 少見的大股東藉押股變相宣布有意賣盤。 筆者認為在$1.1左右買入有可觀回報，可是最近太忙本文遲了一個月出街股價已升到$1.6。不過有準備永遠都不會嫌遲！ 「筆者$1.14買入少量，第一浪上到$1.27已沽清，諗住可以再買番，但差兩格買唔到，結果衝上$1.6」 根據通告內容，貸款條文還有18個月才到期希望可以行多轉。😬

1折抢购一、二线城市核心商圈物业的机会，你心动吗？ 文/聚桐分析 U+，Ding 导读： 首先，这真的不是一则卖房广告，这是一份严肃的研究报告…… 顺着“实体零售复苏”、“线下资产价值发现”的思路，我们在港股零售板块中发现了 $利福中国(02136)$  ，其在上海静安寺经营的精品百货“久光百货”可谓家喻户晓。随着研究工作的深入，利福中国的价值跃然而出，我们在心中涌出一个问题：利福中国是不是当前港股最被低估的可选消费股？ 投资要点： 1）  短期来看（0-12个月）：利福中国的估值存在至少1倍以上修复空间 ，当前股价对应的2017年6.1xPE、0.28xPB不仅较同业存在显著折让，市值更是仅为重估后资产价值的12%。我们认为，催化剂可能是即将于下月公布的2016年度业绩（2016下半年经营显著改善，净资产变为100亿港元）及2017年度中期业绩（确认2017年业绩增长趋势）； 2）  中期来看（13-24个月）：利福中国的多个物业有望变现 ，按流动性排序为上海大宁写字楼（人民币34.1亿元）、大连久光（人民币3.5亿元）、沈阳久光（人民币14.8亿元）。如果其中有一兑现，可能会激发市场对于利福中国资产价值的重新审视，类似于2016年9月百盛集团出售北京物业引爆的一轮估值修复； 3）  长期来看（24个月之后）： 利福中国的战略是“重仓上海”，除了稳定增长的静安寺久光百货之外，对比周边竞品购物中心项目， 大宁久光取得较好回报的可能性较大，而超过15万㎡的商业面积在成熟期或将形成较大的利润规模 。 一、 公司简介：由利福国际分拆而生的中国优质零售资产 1）利福国际受益于“自由行”政策和大陆零售市场的壮大： 利福国际于2004年上市，当时的主要资产是位于港岛铜锣湾的“崇光百货”，2005年初利福国际收购了刚开业的位于上海静安寺的“久光百货”股权。经过12年的发展，利福国际的营业额由2004年的16.3亿港元增长至2015年的63.9亿，而同期归属于公司股东的净利润亦由4.4亿港元增至19.1亿港元。2011年7月，利福国际的股价触及历史最高的26.5港元，复权后较7年前IPO发行价上涨了6.4倍。 2）利福国际分拆中国零售业务： 2016年4月，利福国际宣布分拆旗下中国零售业务单独上市的计划。同年7月，总资产139亿港元的利福中国完成上市。利福中国2015年实现营业收入