Pumping station : integrates value investment and natural environment

今天2017年11月16日開始寫「我太固執？#4」，#4是固執篇最後一章所以主要集中討論瑞安建業的價值。(因我相信距離收成的日子已不遠） 其實好簡單如果瑞建今天賣盤，賣價理論上是資產淨值➕殻價； 瑞建6月30日資產淨值每股$7.9 (中期業績顯示） 市場殼價5億按瑞建已發行股份約每股$1.0（估計建築加地產殻價五億） 以上兩個元素，先講殼價； 市場一直傳聞主板殻價5-6億，創業板殼價2-3億左右，我們可以從 0888 「路訊通」十月尾宣布賣盤驗証； http://marjumarju.blogspot.com/2017/10/blog-post_27.html 我之前已粗略計過「路訊通」殼價大約5億，正路瑞安建業是地產加建築股應該比廣告股殼價更值錢啲。 剛剛新鮮滾熱辣豐展控股 1826HKEX 今天（Nov 22) 公布大股東賣盤產生全面要約作價6.7億，如果簡單減去資產淨值8700萬個殻賣5.8億。（裝修公司賣給深圳金融科技公司，2015年上創業板17年轉板跟著賣出！高手！）（羅生要考慮聘請豐展管理層）所以保守估計瑞建每股殼價$1.絶對合理。 第二個元素資產淨值（BV); 自從大股東羅康瑞2014宣佈賣盤不成後瑞建不停賣產套現但資產淨值越賣越縮，股價由7元跌至現在$1.8；不過瑞安建業經過新CEO黃月良先生11個月來的醫治，公司資產結構已很清楚更簡潔； 1. 建築業務；香港最巨規模的建築公司之一，要做到每年盈利1億不難！ 資產縮水機會不大。 2. 國內房地產業務；     a. 大連天地15億售出，一半現金另一半4厘息半年內支付，買家是上市公司3639壞帳機會不大，交易虧損1.6億即每股減值$0.33；    b.   瀋陽天地 商場及上蓋少量物業，2016年報公佈商場出租率只有40%，但同時換了CEO所以相信已足夠減值，加上中期報告顯示出租率有點上升及招攬很多老外餐飲（銳意變身成為港板老蘭）所以再宿水機會不大，留給新買家繼續經營亦有助賣盤時通過監管機構批准。    c.   重慶創匯首座 ，我九月親自去參觀了這個商場加車位項目，位置優越只是旁邊有個地盤使出租率下跌，現在正在修飾外牆所以可以留畀下家。    d.   南京 牛首山住宅項目，主要發展 別墅 ，公司從基金股東回購了全部權益，今年將會以附屬公司形式入帳將變得更透明，南京樓市熾熱而且樓花已買得七七八八，

香港興業剛剛公布了中期業績，每股盈利$0.56派息$0.03，共派息4千萬左右，即把核心盈利8千萬分派一半，原因應該係信德中心交易未完全，估計全年會分派多一點。 當然收股息不是我杯茶，我在$3.5左右開始買入480主要看中； 1）呢類老牌地產公司內𥚃一定有寶貝；（如信德中心兩層物業，現在只賣左一層） 2）上海興業太古匯投資多年今年開始收成，估計租金收益十億左右同太古對分都5億（今次中期未見入帳因七、八月才開始入伙），再加上此項目估值仍然未反映於帳上，如果完全入帳市場便會醒覺。 3）當然是special situation，既然內裏那麼多寶藏，我認為資產值在帳目上沒有足夠被反映，所以被大股東私有化絕對有可能（現時每股淨值$12）（大股東前科私有化名力集團），又或者生仔，集團有足夠業務分拆上市。 所以我會繼續持有！ http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/1115/LTN20171115744_C.pdf

這兩年不論是業績或是資產淨值及股價都強差人意，況且公司不斷變賣資產套現但是資產變買後資產淨值卻大縮水，到底發生什麼事？公司帳目有問題？是老千股？還是大部份香港老牌公司都面對的經理人問題？ 兩年來我 參加了好幾次瑞房（HKEX0272) 業積發佈會，每次都借機近距離追問羅先生如何處理瑞安建業，最近一次今年九月羅先生已記得我們而且真誠對我們說「對不起你們及股東」。 不過呢句說話我都聽咗幾次啦😂。 我們曾多次發信給公司高層及與公司非執董多次討論，當發現公司CEO黃福霖先生疑似典型經理人問題我們馬上向公司反映想不到公司在2017年1月起換來新的CEO Frankie，但是新CEO年齡比黃福林先生要大，不過年齡大小與能力高低不一定有相連關係；我們今年三月份直接發信給董事局並且在瑞房業積會再次追問羅先生；當時羅先生的答覆：「Frankie會跟進而且我們的來信亦會在董事局開會時討論」。結果今年四月我們應約在灣仔瑞安中心與CEO 對話一個半小時，在這個半小時裡我們追問公司淪落如斯前地的前因後果也有討論未來的前景，這次會面使我們清楚了解黃月良先生的諗法。 呢幾個月黃先生成了幾個交易（將會在#4說明），但是都沒有為公司股價注入動力，股價低殘原因好大可能是第二大股東penta不停沽貨套現有關，是否代表Penta依然不相信公司有未來？ 我們決定要親身調查公司在內地的幾個特殊項目，我們選擇了四川，瑞安建業在四川有兩個項目；分別成都城中匯及重慶創匯首座。（我們也問過黃先生為什麼商場收租會虧損？）重慶收租物業虧損使我們更有興趣了解公司內部運作，加上成都項目的商場物業、寫字樓物業及SOHO待售物業在2017年中期報告顯示發展計劃可能有變；當確定了日期就馬上通知公司，希望當地工作同事可以帶領我們深入了解公司面對什麼困難。 我們得到了正面回應，無論係香港的同事及四川當地的同事都積極及熱情地回應我們的要求及仔細地帶領參觀成都及重慶那兩個項目，完全沒有遊花園的感覺，當然我相信公司高層的指示相當重要，回港後亦與香港負責的同事會面兩小時交流對公司在這兩個項目的意見。 總結這兩年來的所見所聞及四川之旅幾可肯定瑞安建業並非市場上的所謂老千股，因為我唔相信老千股的管理層會理會我們（小股東、just small potatoe) 的各種麻煩囉嗦的要求。 相信瑞安主要問題是普遍傳統家族生意經常遇上無人接班及經理人管理

早前太盟投資集團 (PAG)公開提出並要求春泉管理層召開特別大會，原因好簡單當然，春泉管理太差幫唔到股東賺錢。睇嚟雙方經過商討未能達成共識，春泉管理層被迫提出建議及召開特別股東大會，我到時一定要去投票支持太盟，原因好簡單呢只reits 只有一個主要物業是北京一棟商業大廈，事實上管理層亦做得唔好公司現在股價嚴重被低估，如果可以踢走管理層當然好啦，因爲委任新管理層好大機會加大分派比例，甚至將北京物業賣走分錢都唔出奇。 如果踢唔走管理層，但他們受壓后減管理費或加大派息長線投資都可以，每股資產淨值$5.9，現價$3.5差不多7%利息，短期升3成上番$4.5絕對有可能。 （還值得一提是1426其中一個大股東RCA Fund 已經過期，RCA也要處理所持的股份） http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/1009/LTN20171009745_C.pdf 內在價值冇番咁上下邊有咁落本 https://savespring.hk/ 一定去救春泉！ 每股資產值$5.9 現價$3.5加上年息六釐大把上升空間！